ישראלים קונים נדל״ן בספרד - בין חלום להשקעה

הכותרות על “ישראלים קונים בספרד” הפכו בשנים האחרונות לנפוצות. מחירים שנראים זולים לעומת גוש דן, תשואות מוצהרות של 5%-7% בשנה, ותמונות של דירות במרכז עיר אירופית - כל אלה עושים חשק לפתוח את הארנק. אבל כמו בכל שוק נדל״ן, המציאות מורכבת יותר.

ראשית, צריך להחליט מה המטרה: דירת מגורים לעצמכם, דירה להשכרה ארוכת טווח, דירת נופש שמשלבת שימוש אישי והשכרה עונתית, או השקעה נטו לתשואה. כל אחד מהמודלים האלה מושפע מאזור, רגולציה מקומית (למשל הגבלות על Airbnb), מיסוי, וסיכון שונה. נכס במרכז עיר גדולה יתנהג אחרת לגמרי מדירת נופש בעיירת חוף או בית כפרי בפנים הארץ.

שנית, חייבים לקחת בחשבון את כל העלויות הנלוות, לא רק את מחיר הרכישה: מס רכישה, נוטריון, רשם המקרקעין, עו״ד, תרגומים, בדיקות הנדסיות, שיפוץ והתאמות, ריהוט, דמי ניהול, ועד בית, ארנונה מקומית, ביטוחי נכס ועוד. עבור מי שלוקח משכנתא, גם עלויות הבנק נכנסות למשוואה - ריבית, ביטוח חיים/מבנה, הערכת שמאי ועמלות.

בנוסף, עולה השאלה איך מייצרים ניהול נכס יעיל כשגרים בעיר אחרת או במדינה אחרת. האם שוכרים חברת ניהול? מטפלים בשוכרים מרחוק? עובדים עם מתווך קבוע? כל החלטה כזו משפיעה על התשואה נטו בפועל. ישראלים רבים מתפתים אחרי “מציאה על הנייר” ומגלים שהתזרים האמיתי, אחרי כל העלויות, רחוק מההבטחה המקורית.

מי שניגש לשוק הספרדי בזהירות מקצועית - בדיקות, אנשי מקצוע מקומיים, הבנת השכונה ולא רק המודעה - יכול למצוא בו הזדמנויות יפות. מי שמגיע בגישה של “יהיה בסדר, זה תמיד עולה” לוקח על עצמו סיכון לא מבוטל.